말소기준등기라는 명칭은 애초에 법률 용어는 아닙니다.
하지만 경매에서는 중요하게 언급 되고 있는 용어기에 이해를 돕고자 예시를 들어볼게요
더불어 연관된 부동산 권리들까지 숙지하고 있다면,경매뿐 아니라 일반 매매에서도 혼잡한 상태의 등기를 정리하면서
보다 좋은 조건에 취득 할 수도 있습니다.(각종 권리들에 관한 내용은 다음에 정리해보겠습니다)
- 법리 해석을 하기 위함이 아니라 이해를 돕기 위해 최대한 쉽게 정리 해볼게요
대체 무엇을 ‘말소기준등기’ 라고 이야기 할까?
(근)저당권 , (가)압류 , 담보 가등기 , 경매 기입등기 등이 대표적입니다.
여기에 전세권도 상황에 따라 포함이 될 수도 있습니다.
등기부 등본에 기입 되는 권리는 정말 많지만,
그 중 에서도 위의 권리들은 직접적인 금전거래에 대한 것들로 봐도 무방합니다.
먼저 위의 권리들을 간단히 정의해보자면,
(근)저당권 -
채권자(돈을 빌려준 인격체) 가 채무자 (돈을 빌린 인격체 혹은 담보 제공자) 의 담보 부동산에
설정해둠으로써 빌려준 원금과 이자까지 법적으로 보호 받는 권리
(가)압류 -
채권자가 채무자로부터 금전을 회수 혹은 추심을 목적으로 해당 부동산을 처분하기 위해 설정하는 권리
담보가등기 -
일반적으로 근저당권과 비슷한 권리지만, 다른 여러가지의 이유로 설정 되는 권리
경매기입등기 -
이유는 여러가지가 있겠지만, 채무자의 부동산을 법원에 경매로 매각 신청을 하면 설정 되는 권리
이렇듯 위의 권리들은 결국 한가지 목적입니다.
내 돈 돌려받기 까지는 그 누구도 내 권리를 침범할 수 없다!!
그래서 매수자 혹은 낙찰자의 입장에서는
이런 ‘말소기준등기’의 권리들을 꼭 따져보고 떠안게 되는 (낙찰자가 인수하는) 권리를 분별해야 합니다.
한줄로 표현 하자면,
위의 등기들 중 가장 빠른 날짜에 기입된 것이 바로 "말소기준등기" 입니다.
아래의 등기부 등본으로 예를 들면
2018년 8월에 설정된 근저당권 과 2023년 1월에 설정된 가압류
둘 다 말소기준등기가 될 수 있지만,
가장 먼저 설정된 2018년의 근저당만이 말소의 기준이 되는 등기가 되는 것 입니다.
그렇다면, 말소기준등기 보다 늦은 권리들(위의 가압류들) 은 어떻게 될까요?
묻지도 따지지도 않고 말소가 된다!!
이유는 무엇일까요?
제일 먼저 설정된 (보통 ‘선순위’ 라고 호칭합니다) 근저당보다
늦게 가압류 혹은 근저당을 신청하거나,
그 무엇이든 나중에 신청한 권리들(보통 ‘후순위’ 라고 호칭합니다) 은
제일 먼저 설정된 근저당보다 힘 (우선순위) 이 없다는 것을 알고 설정한 것 입니다.
즉, 후순위로 설정된 권리들은 선순위가 모든 금전을 회수한 뒤에야
자신의 차례가 된다는 것을 인지해야 하는 거죠.
그래서 한푼도 상환을 받지 못하고 말소가 되더라도 할말이 없는거에요.
매매일 경우와 경매일 경우의 차이는
매매일 때는 부동산 등기에 설정된 모든 권리를 말소 하면서 매수하는 것이 보통이지만,
경매일 때는 “말소기준등기”만 찾아내면 나머지 후순위 권리들은 신경쓰지 않아도 된다는 것 입니다.
일반적인 부동산 매매를 기준으로 가정해보죠.
1번 사례>
A가 가지고 있는 아파트는 시세는 약 3억원이고, 2억원의 대출(근저당)을 끼고 구매를 했습니다.
B가 A의 아파트를 구매하고자 합니다.
B는 A에게 3억원을 지불 하겠죠?
A는 수취한 3억원을 가지고 대출 2억원을 상환할 것이고요
이때, B는 A의 대출 2억원을 신경 써야 할까요?
정답은 YES!! 두번 YES!!
만약(현실적으로 어렵지만) A가 2억의 대출을 상환하지 않는다면,
B가 구매한 아파트의 등기부에는 여전히 2억원의 근저당이 잔존하게 됩니다.
그런 불상사를 막기 위해 대부분 법무사 사무소에게 의뢰를 하게 되죠.
A가 가지고 있던 대출 2억원이 말소가 되느냐 안되느냐에 따라
B의 권리가 달라지기 때문에 중요한 기준이 됩니다.
다른 예시를 볼게요.
2번 사례>
A가 가지고 있는 아파트의 시세는 약 3억원이고 2억원의 임차인이 있습니다.
B는 해당 아파트를 구매하고자 합니다.
이때, 중요한 것은 B가 구매와 동시에 입주할 것인지, 임차인을 그대로 승계받을 것인지입니다.
만약 B가 투자 목적으로 구매한 것이고 기존 임차인을 그대로 승계한다면,
흔히 말하는 '전세낀 매매' 라서 그다지 신경 쓸 부분은 없습니다만
B가 입주를 할 것이라면
앞선 예시와 마찬가지로 A의 임차인에게 보증금을 직접 돌려주며 전출을 협의해야 하겠죠
(A에게 금액 전부를 주었다가 임차 보증금이 상환되지 않는 불상사를 막기 위해서...)
하지만, 안타깝게도 일반적인 임차 계약은 등기부등본에 등재되지 않습니다.
그래서 말소 여부를 따질 권리가 없게 됩니다.
(임차권리가 “말소기준등기”가 되지 못하는 이유입니다)
단지 B가 입주를 위해서는 임차인을 내보내야 할 뿐입니다.
(이때, 임차인이 나갈지 말지를 결정할 수 있는 힘이 바로 '대항력'입니다)
두 가지 사례의 가장 큰 차이점은 무엇일까요?
바로 등기부등본에 기재된 권리가 있는지 없는지의 차이입니다.
1번 사례는 근저당이라는 권리가 있으니 말소기준권리가 있습니다
2번 사례는 임차인은 있지만 등재된 권리는 없으니 말소기준권리가 없습니다.
말소기준등기를 최대한 쉽게 표현하자면,
현재 유지되고 있는 등기부 상의 권리 중 가장 우선에 있는 등기가 말소될 수 있는가?
(즉, 돈만 돌려 받는 다면 아무 문제 없는 권리들인가?)
할 수 있다면? 말소기준등기
할 수 없다면? 말소기준등기가 아닌 권리 (그래서 말소되지 않는 등기)
이렇게 이해하시면 좋습니다.
부동산 거래에서 매수자는 항상 고려해야 할 사항이 많습니다.
특히 경매에서는 그런 사항이 더 많을 것이며, 절대적으로 적지 않을 것입니다.
부동산 경매가 시작되는 이유는 대부분 금전 문제와 관련이 있다고 볼 수 있습니다.
그래서 법에서 정한 순번에 따라 배당을 통해 그 문제를 해결해주는 것이고,
그 외의 권리들은 별개로 보기 때문에 입찰자가 따져야 할 것이 더 많을뿐 입니다.
글에서 언급하지는 않았지만, 사실 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리는 기본이고
그 외의 배당순위 등도 알고 있어야 사고를 막을 수 있습니다.
관련한 내용은 차후에 정리해 보겠습니다.
영상을 통해서도 더 많은 내용을 확인할 수 있습니다.
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