제대로 보는 경매

아래의 링크를 통해 신청과 아래의 계좌에 입금을 해주셔야 확정이 됩니다.

영상이 더 편한 분들을 위한 링크 입니다.

https://youtu.be/0RK_IRfLXHA

 

법조인이 아닌 저는 경매 사례를 통해 유치권에 대한 설명을 드릴 건데, 유치권은 성립 여부가 중요합니다.

신고 가능 여부보다 성립 여부가 큰 기준이에요.

임차인들이 주장할 수 있는 유치권은 대표적으로

 

-건물의 공사 대금

-유익비

가 있습니다.

 

 

 

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Q1. 상가 임차인의 시설 인테리어 비용에 관한 유치권이 성립이 가능할까?

결론부터 이야기하자면, 성립되기 어렵습니다.

앞서 말한대로, 유치권의 명목이 되는 2가지..

 

건물의 공사대금, 유익비 둘중 어느 하나에라도 포함이 되어야 하는데

인테리어 비용은 별개로 보기 때문이죠.

 

공사대금이야 굳이 설명하지 않아도 될테니 넘어가고, 유익비 부분이 난해한데..

 

 

건물 유치권 분쟁에서 유익비란?

 

건물의 유익비는 주로 실내 장식보다는 임차물의 객관적 가치 증대를 위한 것으로 인정됩니다.

임차인 분들이 자주 물어보는 간판 투자 비용 역시 인정받을 수 없다는 것을 설명한 판례가 존재 합니다.

 

그래서, 임차 부동산의 주요한 하자수선 비용이나 부동산의 가치 증대에 일조한 것이 인정되는 비용이 아니면

유익비 역시도 성립되기 어렵습니다.

 

  

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경매에 어느정도 이해가 있으신 분들이 많이 하는 질문 입니다.

선순위 전세권자가 경매 신청하면 전세권도 소멸 되니까! 같지 않을까???

하는 의구심이죠.

 

이 역시도 결론부터 이야기 하면, 

소멸이 될 수도 있고! 안될 수도 있습니다!

 

유치권을 원인으로 신청한 경매는 '임의경매'가 됩니다. (형식적 경매라고 합니다)

이렇게 진행 된 임의 경매가 종결 됐을때는 유치권의 힘이 소멸 됩니다.

 

반대로!

 

유치권을 직접적인 원인으로 신청한 경매가 아니라

이해관계자들간의 민사소송 등을 통해서 판결문 취득으로 신청 된 경매는 '강제경매'가 됩니다. (실질적 경매라고 합니다)

이렇게 진행 된 강제경매가 종결 됐을때는 유치권의 힘이 소멸되지 않습니다.

 

 

조금 쉽게 이유를 들자면,

 

 

임의 경매일때는 유치권이 발생 원인이자, 신청 근거 이기 때문에 

경매가 종결 됨과 동시에 힘도 사라진다고 이해하면 좋습니다.

 

강제 경매일때는 유치권으로 시작 된 것은 동일하지만,

유치권이 경매의 원인이 아니라

유치권을 행사 하게 된 금전이 경매의 원인이 된 것입니다.

그래서 경매가 종결 된 후에도 유치권은 경매의 원인과 별개로 남아 있는거죠

그래서 유치권이 소멸되지 않는다고 이해하면 좋습니다.

 

 

(정확한 법리 해석이 아니라, 이해를 돕고자 풀어 설명한 것입니다.)

 

예시를 들어볼게요.

중복 경매란??

중복 경매는 하나의 물건에 여러 사람이 경매를 신청하는 경우예요.

 

 

 

1. 유치권자가 유치권을 원인으로 임의경매를 신청했습니다 (형식적 경매가 됩니다.)

2. 나중에 은행이 근저당을 원인으로 또 임의 경매를 신청했습니다. (실질적 경매가 됩니다.)

 

이랬을 경우는 전혀 다른 결과가 만들어 집니다.

 

1. 유치권자가 먼저 신청한 임의 경매는 종결 후에 유치권이 소멸되는 경매였습니다.

2. 하지만 근저당권자가 신청한 임의 경매가 '실질적 경매'로 인정이 되면서 우선 진행이 됩니다.

 

그래서 최종적으로는 유치권자의 유치권이 소멸되지 않고 남아 있게 됩니다.

 

이런 경매는 입찰시에 매우 유의하셔야 하는거죠.

 

 

 

 

 

 

유치권 경매를 접하게 됐을 경우

 

아래의 4가지만 기억 하시면 됩니다.

 

1. 당연히 타인의 재산 혹은 물건 이여야 합니다.

2. 그 해당 재산과 밀접한 관계가 있는 채권이 있어야 합니다.

3. 그 채권의 변제기에 도래해야 합니다.

4. 해당 물건에 직,간접적으로 유치권자가 점유를 하고 있어야 합니다.

말소기준등기라는 명칭은 애초에 법률 용어는 아닙니다.

하지만 경매에서는 중요하게 언급 되고 있는 용어기에 이해를 돕고자 예시를 들어볼게요

더불어 연관된 부동산 권리들까지 숙지하고 있다면,

경매뿐 아니라 일반 매매에서도 혼잡한 상태의 등기를 정리하면서
보다 좋은 조건에 취득 할 수도 있습니다.

(각종 권리들에 관한 내용은 다음에 정리해보겠습니다)

 

• 법리 해석을 하기 위함이 아니라 이해를 돕기 위해 최대한 쉽게 정리 해볼게요

대체 무엇을 ‘말소기준등기’ 라고 이야기 할까?

(근)저당권 , (가)압류 , 담보 가등기 , 경매 기입등기 등이 대표적입니다.

여기에 전세권도 상황에 따라 포함이 될 수도 있습니다.

등기부 등본에 기입 되는 권리는 정말 많지만,

그 중 에서도 위의 권리들은 직접적인 금전거래에 대한 것들로 봐도 무방합니다.

먼저 위의 권리들을 간단히 정의해보자면,

(근)저당권 -

채권자(돈을 빌려준 인격체) 가 채무자 (돈을 빌린 인격체 혹은 담보 제공자) 의 담보 부동산에

설정해둠으로써 빌려준 원금과 이자까지 법적으로 보호 받는 권리

(가)압류 -

채권자가 채무자로부터 금전을 회수 혹은 추심을 목적으로 해당 부동산을 처분하기 위해 설정하는 권리

담보가등기 -

일반적으로 근저당권과 비슷한 권리지만, 다른 여러가지의 이유로 설정 되는 권리

경매기입등기 -

이유는 여러가지가 있겠지만, 채무자의 부동산을 법원에 경매로 매각 신청을 하면 설정 되는 권리

이렇듯 위의 권리들은 결국 한가지 목적입니다.

내 돈 돌려받기 까지는 그 누구도 내 권리를 침범할 수 없다!!

그래서 매수자 혹은 낙찰자의 입장에서는

이런 ‘말소기준등기’의 권리들을 꼭 따져보고 떠안게 되는 (낙찰자가 인수하는) 권리를 분별해야 합니다.

한줄로 표현 하자면,
위의 등기들 중 가장 빠른 날짜에 기입된 것이 바로 "말소기준등기" 입니다.

아래의 등기부 등본으로 예를 들면

2018년 8월에 설정된 근저당권 과 2023년 1월에 설정된 가압류

둘 다 말소기준등기가 될 수 있지만,

가장 먼저 설정된 2018년의 근저당만이 말소의 기준이 되는 등기가 되는 것 입니다.

그렇다면, 말소기준등기 보다 늦은 권리들(위의 가압류들) 은 어떻게 될까요?

묻지도 따지지도 않고 말소가 된다!!

이유는 무엇일까요?

제일 먼저 설정된 (보통 ‘선순위’ 라고 호칭합니다) 근저당보다

늦게 가압류 혹은 근저당을 신청하거나,

그 무엇이든 나중에 신청한 권리들(보통 ‘후순위’ 라고 호칭합니다) 은

제일 먼저 설정된 근저당보다 힘 (우선순위) 이 없다는 것을 알고 설정한 것 입니다.

즉, 후순위로 설정된 권리들은 선순위가 모든 금전을 회수한 뒤에야

자신의 차례가 된다는 것을 인지해야 하는 거죠.

그래서 한푼도 상환을 받지 못하고 말소가 되더라도 할말이 없는거에요.

매매일 경우와 경매일 경우의 차이는

매매일 때는 부동산 등기에 설정된 모든 권리를 말소 하면서 매수하는 것이 보통이지만,

경매일 때는 “말소기준등기”만 찾아내면 나머지 후순위 권리들은 신경쓰지 않아도 된다는 것 입니다.

일반적인 부동산 매매를 기준으로 가정해보죠.

1번 사례>

A가 가지고 있는 아파트는 시세는 약 3억원이고, 2억원의 대출(근저당)을 끼고 구매를 했습니다.

B가 A의 아파트를 구매하고자 합니다.

B는 A에게 3억원을 지불 하겠죠?

A는 수취한 3억원을 가지고 대출 2억원을 상환할 것이고요

이때, B는 A의 대출 2억원을 신경 써야 할까요?

정답은 YES!! 두번 YES!!

만약(현실적으로 어렵지만) A가 2억의 대출을 상환하지 않는다면,

B가 구매한 아파트의 등기부에는 여전히 2억원의 근저당이 잔존하게 됩니다.

그런 불상사를 막기 위해 대부분 법무사 사무소에게 의뢰를 하게 되죠.

A가 가지고 있던 대출 2억원이 말소가 되느냐 안되느냐에 따라

B의 권리가 달라지기 때문에 중요한 기준이 됩니다.

다른 예시를 볼게요.

2번 사례>

A가 가지고 있는 아파트의 시세는 약 3억원이고 2억원의 임차인이 있습니다.

B는 해당 아파트를 구매하고자 합니다.

이때, 중요한 것은 B가 구매와 동시에 입주할 것인지, 임차인을 그대로 승계받을 것인지입니다.

만약 B가 투자 목적으로 구매한 것이고 기존 임차인을 그대로 승계한다면,

흔히 말하는 '전세낀 매매' 라서 그다지 신경 쓸 부분은 없습니다만

B가 입주를 할 것이라면

앞선 예시와 마찬가지로 A의 임차인에게 보증금을 직접 돌려주며 전출을 협의해야 하겠죠

(A에게 금액 전부를 주었다가 임차 보증금이 상환되지 않는 불상사를 막기 위해서...)

하지만, 안타깝게도 일반적인 임차 계약은 등기부등본에 등재되지 않습니다.

그래서 말소 여부를 따질 권리가 없게 됩니다.

(임차권리가 “말소기준등기”가 되지 못하는 이유입니다)

단지 B가 입주를 위해서는 임차인을 내보내야 할 뿐입니다.

(이때, 임차인이 나갈지 말지를 결정할 수 있는 힘이 바로 '대항력'입니다)

두 가지 사례의 가장 큰 차이점은 무엇일까요?

바로 등기부등본에 기재된 권리가 있는지 없는지의 차이입니다.

1번 사례는 근저당이라는 권리가 있으니 말소기준권리가 있습니다

2번 사례는 임차인은 있지만 등재된 권리는 없으니 말소기준권리가 없습니다.

말소기준등기를 최대한 쉽게 표현하자면,
현재 유지되고 있는 등기부 상의 권리 중 가장 우선에 있는 등기가 말소될 수 있는가?
(즉, 돈만 돌려 받는 다면 아무 문제 없는 권리들인가?)

할 수 있다면? 말소기준등기
할 수 없다면? 말소기준등기가 아닌 권리 (그래서 말소되지 않는 등기)

이렇게 이해하시면 좋습니다.

부동산 거래에서 매수자는 항상 고려해야 할 사항이 많습니다.

특히 경매에서는 그런 사항이 더 많을 것이며, 절대적으로 적지 않을 것입니다.

부동산 경매가 시작되는 이유는 대부분 금전 문제와 관련이 있다고 볼 수 있습니다.

그래서 법에서 정한 순번에 따라 배당을 통해 그 문제를 해결해주는 것이고,

그 외의 권리들은 별개로 보기 때문에 입찰자가 따져야 할 것이 더 많을뿐 입니다.

글에서 언급하지는 않았지만, 사실 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리는 기본이고

그 외의 배당순위 등도 알고 있어야 사고를 막을 수 있습니다.

관련한 내용은 차후에 정리해 보겠습니다.

영상을 통해서도 더 많은 내용을 확인할 수 있습니다.

https://www.youtube.com/channel/UCf-qXsKCRgUC4Fttf7Gz_Qg

영상 시청이 더 편한 분들을 위한 유튜브 링크 입니다.

https://youtu.be/nC10udfuPOg

부동산 경매를 처음 접하거나.. 시도해 보려는 분들의 공통 의견은 바로..

어렵다!!

사실 어려울 이유가 없는데... (어려운것은 그런 것 좋아하는 사람들만 하게 두세요..)

경매시장.. 보통 경매시장에서는
주거용 부동산과 비주거용 부동산.. 크게 이렇게 두 가지로 나눌 수가 있습니다.

종류는 위 그림 처럼 보통 주거용 부동산에는

아파트, 다세대, 다가구, 단독주택
거기에 요즘에 조금 뜨고 있는 다중주택 같은 것까지 포함은 될 수는 있어요

그다음에 비주거용 부동산은
상가, 공장, 토지, 건물 뭐 이런 것들..

그런데 경매 시장에서 선호하시는 부동산들이  비주거용 보다는 주거용 부동산이 좀 많아요

이 글을 보고 있는 분들 역시도 대부분 주거용 부동산을 희망하실 듯???? 하고요

그런데 문제는 이런 경매시장에 들어와 계신 분들의 비율을 따져보면 실사용자..

그러니까

내가 부동산을 취득을 해서 실제 거주를 하거나 아니면 임대 운영을 하거나
이런 목적을 가지고 계신 분보다
사서 팔려고 하시는 분들이 월등히 또 많아요

보통 이런 분들을 투자자라고 말을 하게 되죠

이 비율은 여태까지 바뀐 적이 한 번도 없고 앞으로도 이럴 거예요

이 중에서 여러분들이 어떤 입장에 참여 하실지는 본인이 스스로 결정을 하셔야 돼요



그럼 대체 왜??!! 경매는 배워도 낙찰 받기도 어렵고.. 어려운 것일까??!!

주거용 부동산은 한정적인데

투자자도 주거용 부동산 좋아하고, 실사용자도 주거용 부동산 좋아합니다

그렇다 보니까 시장이 포화죠


반면에 비주거용 부동산은 물건 대비 실제 진입하는 사람들이 더 적어요

그렇다 보니까 더 적은 경쟁으로 낙찰이 되고 더 좋은 조건으로 낙찰이 되기도 해요

그래서 여러분들이..

내가 어느 정도의 종자돈을 가지고 어떤 부동산으로 재테크를 한다~ 했을 때
비주거용 부동산이라고 해서 마냥 어렵게 생각하시는 거는 좋지 않다라고 봅니다.

의외로 이런 곳에서 더 실익을 얻기가 쉽습니다







보통 우리가 어떠한 정보들을 취합해서 저마다의 논리로..이해로.. 정립해서 완성된 것을

지식!! 이라고 할 수 있습니다.

보통 지식이라고 하는 게 어떤 정보를 얻어 갖고
내가 이해하고 숙지하는 게 지식이 되는 거잖아요

유튜브에 나와 있는 정보들이 과연 다 사실일까???

저는 사실 이게 굉장히 중요하다고 생각합니다

그렇기 때문에 너무 많은 정보를 접하실 필요는 없다고 생각합니다

정말 본인이 필요하신 정보만 갖고 본인의 지식으로 만드셔야 돼요 그러면 시간에 따라 지혜가 생기는 거죠

그래서 최소한의 지식만 정리를 좀 해야 합니다.
게다가 너무 많은 걸 하시려고 하면 더 못합니다

내가 종자돈이 500만 원이야?

500만 원 갖고 할 수 있는 물건만 찾으시면 됩니다!
다른 거 보지 마세요 보면 뭐해?
그림에 떡이잖아요?

생각만 많아지고 오히려 실천을 더 못합니다





경매라는 분야에서 처음 발을 디디려고 하시는 분이든 시작을 하시려고 하는 분이든

아래의 세 가지를 먼저 학습 해야 합니다.

일단 첫 번째는 권리 분석하는 방법하고 경매 언어를 조금 아셔야 돼요

이 부분은 안타깝지만 숙지의 단계입니다
이해도 필요는 하지만 암기가 요구 됩니다.

중요도 비율로 따져보면 저는 이게 50 % 정도의 비율을 차지한다고 봅니다.



그리고 두 번째로는 시세조사 혹은 입찰가를 산정하는 방법

이것도 비율로 따져 봤을 때는 한 20 % 정도??

사실상 시세 조사 잘 못하겠어도 괜찮아요

요즘에는 프롭테크가 너무 많거든요

아실이란 사이트도 있고 네이버 부동산도 있고 KB 부동산도 있고

내가 좀만 마음먹으면 찾아볼 수 있는 곳이 너무나 많기 때문에
그 능력이 조금 미숙하다 하더라도 대체할 수 있는 방법이 있어요
그러니까 중요도는 그렇게 중요하지는 않다고 봅니다

오히려 이것보다 더 중요한 건 마지막 출구 전략이죠

예를 들어서 어떤 상가를 낙찰을 받았는데

누군가는 월세를 받기를 원하실 수도 있고
누군가는 매각해서 차익을 원할 수도 있고
또 누군가는 대출을 일으켜서 거기서 이득을 더 보기를 바라시는 분도 있을 수 있습니다.

그렇기 때문에 출구전략은 내가 확실하게 정해놓고 하지 않으면 시도를 하시면 안 됩니다
이거 정말 중요한 겁니다

부동산 경매를 접하는 방법은 여러 가지가 있고 의지에 따라 능률을 다를 수밖에 없습니다.

제일 중요한 것은 확실한 출구전략이 없다면!!

차라리 매매의 다른 루트를 찾는 것이 현실적으로 이득이 될 수 있습니다.

앞으로 부동산 경매, 공매, NPL 등의 정보 및 소견을 나열해 가려고 합니다. 

많은 의견 부탁 드립니다.

시청이 편한 분들을 위한 영상 링크입니다.

https://youtu.be/DqITkNsViVM

현지시간 기준 15일  미국의 중앙은행인 연방준비제도가 2015년 이후 5년 만에 제로금리에 돌입했습니다.

기존 연 1~1.25% 에서 0~0.25%로 1% 포인트를 내리고 유동성을 확대하기 위해서 우리 돈으로

약 850조 원의 양적완화 프로그램을 가동할 예정입니다.

환경적 요인으로 현재 우리나라에도 매일 뉴스를 쏟아내고 있는 신종 코로나 바이러스 19에 대응하기 위해서

긴급조치에 들어간 것인데요..

사실 이 수치는 뉴스 보도를 인용하자면 미국 연준 금리 1% 포인트 인하는 사실상 ‘금융위기 수준의 상황’이라고 보도가 되고 있습니다.

더불어서 16일 한국은행도 기준금리를 0.5% 포인트 인하해서 0.75%로 역대 최저 금리에 돌입됐네요.

메르스 사태 때도 이 정도는 아니었는데.. 이번 바이러스 사태는 새로운 국면을 보여주네요.

금융정책을 통해서 과연 세계적 대유행인 팬데믹을 극복할 수 있을지 의문이기는 합니다.

왜냐하면 요즈음 우리의 주변 상황을 봐도 알 수 있듯이 전염성 바이러스로 인한 사회활동에 제약이 생기고 이것이 곧 실물경제를 악화시키는 상황인데… 시장에 어떤 반향을 불러올지 걱정 반.. 기대 반이네요.

유튜브에서만 봐도 이런 시기에.. 부동산 시장은 어떤 변화가 생길지.. 주택 가격은 변동이 있을지 관심이 굉장히 뜨거운데요.

일단 오늘의 주제대로 금리가 부동산에 어떠한 영향을 미치는지 이해를 먼저 해봐야겠죠?

당연하지만 금리는 경제의 기본 혹은 초석이라고 생각해도 될 만큼 매우 큰 요소이기 때문에 부동산에도 큰 영향을 줍니다.

쉽게 얘기해보자면 저금리 기조에서는 당연히 실물자산에 투입되는 자산의 비중이 커지기 때문에

우리나라같이 실물자산의 큰 비중을 차지하는 부동산에 그 비중이 쏠릴 수밖에 없습니다.

그런데 재밌는 것은 금리를 인하하는 것은 침체된 경기를 살리기 위한 것인데,

실제로는 그 효과가 바로 나타나질 않다 보니 어떤 사람들은 ‘이론일 뿐 실제 시장 상황에서는 그리 큰 변화가 나타나지 않는다…’라고 주장하는 분들도 있습니다.

예를 들어 과거 2014년 7월 ‘초이노믹스’라는 것은 다들 알고 계실 것입니다.

가장 큰 골자였던 부동산 경기의 활성화 대책으로 부동산 담보대출의 문턱을 크게 완화하여 그야말로 ‘빚내서 집 사세요’ 정책이었지만 같은 해 10월 글로벌 증시의 급락으로 인해 우리나라의 증시도 급락을 하게 됐고 정책의 힘이 별로 없었다는 평가를 받게 됐었지만,

실제 그 효과는 정권이 바뀐 뒤 나타났다고 보는 것이 맞듯이 말이죠.

다시 돌아와서..

현상황으로 볼 때 기준금리의 인하는 곧 대출금리의 인하를 뜻하게 되고

이것은 또 다른 대출을 증액하는 여건이 만족되기 때문에 또다시 대출을 활용한 부동산에 그 비중이 쏠릴 것이다..라고 생각하는 것은 반은 맞지만 반은 놓치는 것이 있습니다.

먼저 이해해야 할 것이 우리나라의 부동산 시장 구조인데요.

부동산 투자 시장의 종류 중 큰 비중을 차지하는 것은 대출을 활용하기보다는 전세를 활용한 갭 투자 방식입니다.

세계적으로 유일무이한‘전세자금 대출’이라는 제도가 있기 때문이지요.

DTI와 DSR의 제한을 받는다고는 하지만 여전히 최대 7~80%의 LTV로 실행이 가능한 대출이고,

그 금리 또한 주택담보대출만큼 저금리이다 보니 너무나 감사한 시스템이지만,

부동산 시장의 변곡을 만들어 낼 수 있는 큰 트리거임은 틀림없습니다.

이런 전세자금 대출이 저금리 기조로 인해 금리는 더욱 인하가 되면…

이것은 같은 이자비용으로 더 많은 대출을 일으킬 수 있다는 뜻이 됩니다.

안 그래도 부동산 갭 투자는 전세 가격이 받쳐지면 그 가치와 시세가 탄탄해지기 마련인데…

전세가격이 하락하기는커녕 저금리의 효과로 그 가격이 상승하게 된다면 결국 매매 가격의 상승을 불러오게 됩니다.

그럼 당연히 투자심리는 더욱 커지게 되겠지요.

이것이 바로 많은 분들이 말씀하시는 금리인하로 인한 부동산 버블이라고 이해하시면 됩니다.

(물론, 현재 규제가 계속되고 있는 부동산 시장 상황을 배제하고 말씀드리는 것입니다.)

하지만, 반대로 만약 시장경제의 회복으로 금리가 다시 상승하게 된다면

이러한 상황이 큰 변곡점을 불러오게 되는 것이 제일 위험하게 됩니다.

실제 기준금리가 0.25% 포인트 상승한다고 해서 대출이자도 0.25% 상승하는 것이 아니기 때문이죠.

가뜩이나 수년째 문제가 되고 있는 가계부채의 증가는 불 보듯 뻔하고

이로 인한 개인 파산 혹은 은행 파산으로도 이어질 수 있는 큰 문제가 되지요.

정리해볼게요.

경제관념의 통상으로 보면.. 기준금리의 인하는 실물경제의 활성을 불러오고..

주식시장만큼 민감하지는 않지만 그래도 반향을 불러올 수 있는 것이 부동산 시장입니다.

하지만 현재 우리나라는 좀 특수한 상황입니다.

최근까지 19번의 부동산 투자시장 억제를 위한 규제정책이 계속해서 나왔고..

현재는 다가올 총선과 전 세계적인 바이러스의 여파로 일반적인 상황이 아닙니다.

그래서 투자심리와 시장은 계속 자극해 오겠지만, 실제 매수까지 이어질는지는 두고 봐야 합니다.

만약 매수심리가 계속 위축된다면 당연히 시장의 가격은 하락으로 인한 안정화가 될 테지만

그 하락폭은 2015년 이전의 수준으로 회귀될 확률은 극히 낮다고 생각됩니다.

오늘 내용 한 줄 요약.

2008년 같은 금융위기 상황이 또 올지도 모르는 상황이니 … 무모한 시장 예측을 하기보다는 내 재산을 지키는 대비를 먼저 하세요