수익성 부동산 알고 투자하세요~!

오늘은 수익성 부동산은 어떤 특성을 가지고 있는지... 무엇이 좋고 무엇이 위험한지 나열해 봅니다~

 

 

 

 

부동산 투자에는 크게 두 가지 방식이 있습니다.

 

1. 자본투자이득 방식

 

흔히 차익형 부동산이라고 얘기하는 것인데 팔 때 가격에서 살 때 가격을 빼면 발생하는 양도차익으로 수익을 내는 것입니다. 많은 분들이 선호하시는 아파트 같은 주거형 부동산에서 쓰는 방식입니다.

 

2. 운영소득 방식

 

오늘의 주제가 될 수익형 부동산을 말하는 것인데요. 차익형과 같이 양도 수익도 감안은 하지만 보다 중요하게 매월 발생하는 월세 소득에 조금 더 중점을 둔 방식 입니다.

 

 

종류는 여러 가지가 있습니다.

 

주거형 부동산에서는 수익률은 낮은 편이지만 아파트도 있고 다세대, 연립, 다가구 등이 있습니다.

비주거형 부동산에서는 대표적으로 상가, 오피스텔 등이 있습니다.

 

시청이 더 편한분을 위한 영상입니다.

https://youtu.be/P4vFH2E9398

 

 

그럼 먼저 수익률을 계산하는 방법을 알아볼게요

 

 

 

간단한 산수입니다.

 

(연 수익 금액 ÷ 구입 가격 ) × 100  이 연 수익률입니다.

예를 들면

1억 원을 주고 구매한 오피스텔에서 연 1,200만 원의 월세가 나온다면 연 12%의 수익률이 됩니다.

 

이 수익률을 기준으로 적정 매매시세를 역산하는 방법도 있는데  다음에 다뤄보겠습니다.

 

위에 말한 산수식에서 중요한 것을 알 수 있습니다.

만약 수익률이 낮다면???  그것은 물건의 가격이 비싸거나 월세가 낮다는 말이 되겠네요

그럼 수익률을 높이기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

연수익 금액을 올리거나 (즉, 월세금액을 올리는 것이죠) 구입 가격을 낮추는 것입니다 (싸게 사라는 말이네요)

 

월세를 올리는 것은 나 혼자 올리고 싶다고 올리지도 못하고..

괜히 공실률만 높일 위험이 있기 때문에 후자의 방법 구입 가격을 낮추는 것을 많이 찾고 있습니다.

그래서 경매도 많이들 찾으시고요..

 

(경매 이야기가 나온 김에.. 제 소견은.. 전 경매로 아파트를 낙찰받는 것은 좋지 못하다고 생각하는 편입니다. 수익형 부동산에서는 적극 활용되어야 하고요..)

 

다시 본론으로 구입 가격을 낮추기 위해서 많이 활용하는 방법이 바로 대출입니다.

일반적인 수익형 물건에서 대출은 원금 만기상환 방식을 찾다 보니 지출되는 비용의 절감을 노릴 수 있거든요.

이때 중요한 것이 있는데 놓치기 쉽습니다.

 

바로 자기 자본 수익률이라는 것입니다. 흔히들 레버리지 효과라고도 말을 합니다.

 

 

무슨 뜻이냐.. 타인의 자본을 기반으로 수익률을 극대화한다는 것입니다.

개인 투자자 입장에서는 대출을 말하겠죠.

(오해를 막고자… 첨부하자면 개인의 상황에서만 적용되는 것입니다. 기업 간의 거래에서는 굉장히 중요한 기능이거든요)

 

 

예를 들어

1억 원의 부동산을 순수자본 5천만 원으로 샀을 때보다

순수자본 1천만 원과 4천만 원의 대출을 활용하면 수익률이 더 높다는 말입니다.

내 자금이 적게 들어갔으니 당연하겠죠?

 

그럼 결국 수익형 부동산은 대출받아서 내 돈을 적게 투자하고 수익률을 극대화시켜라~~ 가 정답일까요?

아닙니다. 부정적인 부분도 감안해야 합니다.

 

만약 공실이 발생한다면?

소득은 없는데 지출(대출)은 발생을 하니 오히려 마이너스 수익이 됩니다.

그래서 저는 레버리지 방식의 투자를 하실 때는

 

 

꼭!!! 순수 자기 자본 수익률을 먼저 계산해본 뒤에 대출을 겸했을 때의 수익률과 비교해보시길 권장합니다.

 

 

너무 중요해서 다시 말씀드립니다.

레버리지 투자방식은 수익이 날 때는 그 수익이 극대화될 수 있지만,

반대로 수익이 없거나 지출이 더 발생할 경우에는 손실 역시 극대화된다는 것입니다.

 

이점만 잊지 않고 수익형 부동산을 시도한다면 실패 확률도 줄어들 것입니다.

 

 

 

"부동산 투자는 많이 버는 것보다 잃지 않는 것이 더 중요합니다."